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房地产营销策划--剖析商业房地产
作者:管理员    发布于:2014-08-24 09:27:01    文字:【】【】【

一、商业区分类

核心商业区:指以赢利为目的集零售、服务、办公、金融和非中心商务类功能于一体的区域。它是城市的精华、是城市生活的象征,是城市的心脏和脉搏

特点:

1、 在可达性上具有中心性。它不一定是城市的地理中心位置,但它一定是交通中心,是最易到达的地方,它集中了各种快捷的为整个服务区域服务的设施

2、 拥有城市中绝大多数的办公和大型零售店

3、 拥有最高的建筑群

4、 日间人口最集中的地方

5、 机动车和人行交通集中的地方

6、 土地价格、租金最高

7、 吸引整个城市和邻近城市的人

地区性商业区:主要分布在城市的副中心地带,目前主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。在40-50年代的美国,城市的外围地区及大城市边缘地区,大型地区性购物项目以新的零售购物中心的形式出现,这些零售项目在特征上重复中心地区零售设施的模式,并能提供充分的停车位,而且距离客户的住所更近。

邻里商业区:以满足片区和社区需要为目的,是目前正在兴起的一种新的商业物业形态,它是立体化的商业步行街,经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲为主。

特点:

自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理

规模适中——为社区或片区服务

可变性——开间、层高富于变换

人性化——更有人情味,充分体现包容、宽容、谦和

开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流

休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能

有凝聚力——围合空间聚集人气,商气,使其不易分散和分流

而且,据研究,街区式商业物业的人流速度最慢,人情味最浓。

目前具有代表性的邻里商业中心有罗马假日广场、玉林生活广场,东方时代,蓝色加勒比以及学苑风情港。

邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态,也是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家,几乎每一个社区都有一个邻里中心。据调查,有85%的人群会选择就近的场所进行休闲娱乐,70%的人群会选择居家附近就餐。

二、商业形态

零售核:零售核里的主要商业形态是大型百货公司,它们以群的形式相连。一般都在地价、租金最高的区域,沿核心商业区的高尚大道分布。

商业步行街:一个城市的核心商业区都至少应有一条商业步行街,它一般与影剧院、银行、广场相连接。

其特点是既有底商“以街为市”的特点,又有新的形式和功能,并可能带来更多的人流量。

专业购物街:由于历史和地理交通条件等原因形成的专业购物街。专业购物街有向核心区外围转移和向专业零售商场转化的趋势。

专门零售商场:是百货商场的一个分支。如专门的艺术品店、副食品

专业批发市场:专业批发市场一般分布在交通可达性较强的地方,现在的城市核心区域仍然存在,如时装批发市场、电讯批发广场、装饰建材批发城由于批发市场对交通的要求和低密度以及市中心高地价和高租金等原因,专业批发市场有向核心商业区外移的趋势。

低租零售业:可以为低收入人群提供服务,也使低利润零售业在城市中心区得以生存。如书店、干杂等。低租金零售提供的产品和服务的丰富性必须应该维持,因为它增加了核心商业区整体的吸引力。

目前,低租零售业主要以邻街商铺,即“底商”的形式存在。

大型综合性商业物业:集购物、酒店、餐饮、娱乐、办公、居家为一体的商业物业。一般在城市核心商业区的中心位置,具有标志性建筑的特性。是该区域高度最高,体量最大的建筑。

商业地产运作灵活性比较大,地理位置、消费水平、当地业态分布甚至区域公众心理,流行时尚都会对整个策划有至关重要的影响。最关键的是开发商手里到底有什么资源可以整合利用,另一方面商业空间的环境设计至关重要,例如上海的新天地,一炮走红。这里并不是说新天地的设计本身有多么经典,而是新天地的设计定位与之后的商铺经营思路配合得天衣无缝,再加上周边的人文与历史积淀,赋予了新天地沉厚的魅力,这么多年了,新天地仍旧是上海高档交际场所。也就是说,设计要真正的服务于整个策划方案,而不仅仅是美学上的问题。再比如说街景的设计,很多的设计师仅仅考虑因势造形、层次错落等等还远远不够,更要考虑的是如何留住人气,突出功能。

逛百货公司购物的动因有下列几点心理定位:

1)货品齐全

2)轻松舒适的购物环境与温馨购卖。

3)交通虽然拥挤,但有停车场可免费停车。

4)节省时间,并有食、育、乐方面的设施。

5)服务亲切,有“顾客为尊”的满足感与尊贵感。

6)对百货公司的形象与知名度有认同、肯定的信赖感。

 
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